玉河明珠小区业主大会议事规则(草案)

（2024年1月19日筹备组会议讨论并决议通过草案并于2024年2月18日、21日、28日按徐家坊街办审核要求修改三次）

第一章   总 则

第一条 为规范本业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的合法权益和共同利益，根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》等法律法规，制定本议事规则。

第二条 本业主大会名称：南昌市青云谱区玉河明珠住宅小区业主大会。

项目地址：  解放西路49号。

四至范围：

东至:南昌车站至青云谱铁路线。

南至：玉带河。

西至：平安家园小区。

北至：解放西路。     

物业类型：     住宅加公寓        （住宅加公寓、非住宅）

住宅建筑面积：   40.29   万平方米

住宅房屋套数： 3562 套；其中住宅 2680 套，公寓 880 套。

住宅房屋业主数：    3562   户

第三条  业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。

第四条　本规则是全体业主约定业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容的业主自律性文件，是业主大会运作的基本准则和依据，对全体业主具有约束力。

第五条  本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会决定设立：

（一）业主委员会作为业主大会的执行机构。

（二）监督委员会作为业主大会授权的监督机构。

（三）楼栋长作为本楼栋群业主的业主代表。

第六条  本业主大会和业主委员会自觉接受辖区街道办事处、社区居民委员会的监督和指导，同时，接受辖区房管部门的监督和指导。

本业主大会及业主委员会积极配合社区居民委员会依法履行职责，支持其开展工作，共同做好物业管理区域内的相关工作。

第二章  业主大会

第七条  筹备组应当遵守以下工作规则：

（一）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；

（二）筹备组作出的决定应当经筹备组过半数以上成员同

意；

（三）筹备组会议要形成书面记录，并经会议全体参会人员

签字确认；

（四）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会议；

（五）筹备组应当自公告成立之日起九十日内组织召开首次

业主大会会议；

（六）有合理原因及理由未在九十日内召开首次业主大会的可申请延期。

第八条  (业主大会议事内容)

业主大会决定以下事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（五）改变和撤销业主委员会的不当决定；

　　（六）与物业服务企业约定物业服务的内容、标准和收费等；

　　（七）选聘和解聘物业服务企业；

　　（八）筹集和使用专项维修资金；

　　（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（十）改变共有部分的用途；

（十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十二）决定业主大会诉讼事宜；

（十三）                                       。

其中第(八)项和第(九)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他共有和共同管理权利事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。

第九条  业主大会会议采用书面征求意见形式召开。业主大会每年召开 1 次定期会议，召开时间为上一年度终了后的三个月内举行，由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

凡是向全体业主征求意见、公示、公告事项均须在各楼栋微信群、小区公众号、小区公告牌进行发布。

第十条 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）专有部分占建筑面积20%以上且占总人数20%以上业主就物业管理共同事项提议的。

（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的。

（三）业主委员会经候补成员递补仍有缺员的（相关候补流程以政策指导文件为准）。

（四）监督委员会提议的。

（五）五名以上业主代表（楼栋长）在分别征得本楼栋群过半数业主同意的情况下，联名提议的。

业主委员会不履行职责时，由监督委员会报经街道办事处同意后组织召开业主大会临时会议进行业主委员会改选。

业主委员会和监督委员会都不履行职责时，业主委员会、监督委员会不作为、乱作为、侵犯业主合法权益的，10名以上楼栋长在分别征得本业主群过半数业主同意并签名的情况下，可报经街道办事处同意后直接组织召开业主大会临时会议，进行业主委员会、监督委员会改选。

第十一条  业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在 7 日内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 30 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 7 日内说明事实、理由和依据，并进行公告。

第十二条  业主大会筹备

在业主大会定期会议召开15日前，业主委员会（业主大会筹备组）应当将会议的时间、地点、内容等主要事项进行公告、征求意见，形成议案。公告包括以下内容：

1、会议形式。

2、会议日期、地点。

3、提交会议审议的事项。

4、会务常设联系人姓名、联系电话。

5、其他需公告的事项。

第十三条  业主大会表决事项投票，按照本规则选举办法一章的相关规定办理。业主大会涉及解聘、选聘物业服务企业等业主共同利益重大事项的，应当邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会的人员参加，听取其意见和建议。

第十四条  业主有下列侵害业主共同权益情形之一的，在停止侵害、排除妨害之前，暂时不享有被选举权：

（一）违章搭建的。

（二）不缴存、续存专项维修资金的。

（三）拒绝分摊建筑物公共部位及附属设施设备改造、更换费用的。

（四）其他严重不履行业主义务的。

第十五条  业主大会对所提议案已经依法作出决定的，在6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十六条  本届业主大会自业主大会议事规则和管理规约通过之日起成立。

第三章  业主委员会

第十七条  业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；

（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；

（五）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；

（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与退出的物业服务企业办理交接手续，与新选聘的物业服务企业办理移交手续；

（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）监督管理规约的实施；

（十一）监督建筑物及其附属设施维修资金的使用；

（十二）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；

（十三）按规定暂停存在负面清单的业主委员会成员履行职责；

（十四）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

第十八条  业主委员会由11名成员组成（其中丰收路以南住宅区9名，丰收路以北公寓2名），其中：主任1名、副主任 2 名、委员 8 名。主任、副主任由全体委员的三分之二以上多数选举产生和罢免。候补委员5名（其中丰收路以南住宅区3名，丰收路以北公寓2名），按得票多少排队轮候，业主委员缺额时，按顺序替补。

业主委员会每届任期 4 年，连选可以连任。

业主委员会的每名委员具有同等表决权。

第十九条  业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者非自然人业主授权的代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

（三）具备履行职责的健康条件、具有一定组织能力和相应的时间；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第二十条  业主委员会资格终止及参加业主委员竞选承诺：

如果当选业主委员，我将做到：公正无私，恪守诚信，服从分配，认真履职，积极工作，遵纪守法，严格遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》，模范履行业主义务。任职期间不接受为本小区服务的物业公司的任何金钱、物质报酬和馈赠；不接受业主大会规定以外的任何报酬；不利用职务便利，为自己、亲属或朋友违规谋取不正当利益。认可并签署竞选承诺是获得参选人资格的前提。

业主委员会资格终止，有下列情形之一的，业主委员会资格自行终止：

1、不再是本物业管理区域业主的；

2、被司法部门认定有犯罪行为的；

3、                                                  。

有下列情形之一的，经业主委员会1/3或者20%以上的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

1、因疾病等原因丧失履行职责能力的；

2、有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的；

3、不履行委员职责的；

4、以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

5、有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；

6、本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作或者从事相关经营活动的；

7、以各种形式收取或者索取物业服务企业好处的，如减免物业服务费、领取津贴、报销个人开支费用的；

8、                                          。

业主委员会成员资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

同时有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补成员：

（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务企业任职的；

（四）拒不遵守管理规约、临时管理规约，或者拒不履行业主义务的；

（五）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不得担任业主委员会成员、候补成员的情形。

第二十一条  业主委员会工作规则：

（一）业主委员会主任负责全面工作，副主任协助主任工作。其他委员，由主任、副主任根据工作需要进行分工。　

（二）业主委员会会议由主任负责召集，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意；所作决定，除特殊情况以外，应当及时向业主公告。

（三）业主委员会应当每半月召开一次工作例会，每月召开一次全体会议，每季度召开一次楼栋长（业主代表）会议。如有重要紧急事项或经三分之一以上委员或监督委员会提议的，可召开临时会议。工作例会、全体会议、临时会议和业主代表（楼栋长）会议应通知监督委员列席。每次会议到会人员、研究内容、表决情况应有专人记录，表决情况记录应由表决人签名；会议记录本由记录人专人保管。候补委员经申请可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

（四）业主委员会作出重要决定，应进行认真调研，广泛听取业主意见，必要时聘请专家论证；如有30名以上小区业主联名反应问题或提出建议，业主委员会应进行专题研究，并作出书面回复。

（五）业主委员会应当制定四年（任期）工作规划、年度工作计划，每年年终和期限届满前，应当进行工作总结，并向全体业主书面报告。

（六）业主委员会应当建立每日值班制度，设置值班记录。值班人员负责接待业主投诉、来访；受理社区居委会、物业公司等需要业主委员会配合的工作事项，并进行处理；对小区的管理、环境、绿化等进行巡查，发现问题进行处理。上述工作比较重要的，应记录在案，并及时向主任报告。

（七）遵守业主大会制定的财务管理制度，严格财务管理，节约开支，严禁在业主大会规定之外对业主委员会、监督委员会成员乱发钱物；对小区的公共收益和支出，应制定年度预算并建立账簿，由专人进行记录、管理。第季度公示一次，每年进行一次审计并公告全体业主。

（八）业主委员会按照业主大会的决定组织选择新的物业公司，应公开招标；组织实施小区公共工程或涉及众多业主的工程，应通过招标或其他公开、透明、竞争的方式选择施工单位或合作对象。

（九）业主委员会公章应指定专人保管。每次用章须经业主委员会决定，并由主任签字同意，任何人不能随意用章。如公章保管人把关不严，随意用章造成不良后果的，应承担相应责任，直至追究法律责任。

（十）业主委员会及其成员应当带头遵纪守法，严格执行业主大会决议，遵守小区管理规约。加强物业管理法规和小区管理规约的宣传，对违反小区管理规约、不履行业主义务的业主，配合物业公司和社区居委会进行劝阻。

（十一）业主委员会应积极配合社区居委会和物业公司加强对小区的建设与管理，对物业公司履行物业服务合同进行监督。如物业公司发生违反合同约定，降低服务质量，不作为、乱作为，侵犯业主合法权益等行为，应及时向物业公司提出交涉，要求其改正；如造成业主损失的，代表业主主张权利，要求其赔偿损失，直至诉诸法律。如需起诉或应诉，可聘请律师。

（十二）业主委员会可根据工作需要，聘请专业顾问、财会人员、业委会秘书等工作人员并决定其报酬。

（十三）对违反竞选承诺、不履行职责的业主委员以及不履行职责、违法违规的楼栋长，业主委员会或业主委员会主任可提请监督委员会确认终止其业主委员或楼栋长资格。业主委员资格终止后，从候补业主委员中按顺序替补；楼栋长资格终止后，由业主委员会组织该楼栋群重新选举楼栋长。

（十四）业主委员会的工作应做到公开透明，充分利用先进的科技手段，最大程度地确保全体业主的知情权，并努力创造条件，让尽可能多的业主参与到小区的建设管理中来。重大事项和决策应进行公告。要把楼栋微信群、小区公众号办成加强和促进小区建设、管理的有效的信息发布平台、沟通交流平台、学习宣传平台。

第二十二条  下列事项由业主委员会会议决定：

（一）本业主大会议事规则确定的业主委员会工作职责范围内的事项； 

（二）拟订（修订）业主委员会的年度财务预算草案、决算草案，报业主大会决定； 

（三）修订《业主大会议事规则》和《管理规约》，报业主大会表决； 

（四）拟订（修订）物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和收益、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定； 

（五）拟订（修订）物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定； 

（六）拟订（修订）专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）                                           。

第二十三条  业主委员会应当建立工作档案，工作档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要。

（二）业主大会、业主委员会的决定。

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同。

（四）业主委员会选举及备案材料。

（五）专项维修资金筹集及使用账目。

（六）业主及业主代表的名册。

（七）有关法律、法规和业务往来文件。

（八）业主的意见和建议。

（九）公告、公示及其证明材料。

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告。

（十一）其他书面和实物资料：

                                                  。

业主委员会的工作档案由业主委员会指定专人保管，放置在业主委员会办公室。

第二十四条  业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届准备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告。

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权、表决方式。

（四）将业主委员会成员候选人的基本情况等在物业管理区域内进行公示。

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作：

                                                  。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续。

第二十五条  业主委员资格终止

（一）因下列原因，由业主委员会公告资格终止：

1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的。

2、本人以书面形式提出辞呈的。

3、任职期间，被依法追究刑事责任的。

4、因疾病等原因丧失履行职责能力的。

（二）因违反竞选承诺事项，由监督委员会按规定程序确认，公告资格终止。

第二十六条  提交业主大会会议表决的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

业主大会会议拟表决事项应当在表决五个工作日前书面向街道（乡镇）或者社区（村）党组织报告，并在物业服务区域内显著位置公示，公示内容应包括表决事项、表决形式、表决时间、投票权数计算规则等，公示期不少于十五日。公示期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应再次进行公告。

首次业主大会会议公示期内，业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并作出书面答复。

第二十七条  业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第四章 监督委员会

第二十八条  监督委员会是业主大会授权的监督机构，由业主大会选举产生，在业主大会闭会期间代表业主大会履行下列职责：

（一）对业主委员会及其成员执行职务行为进行监督，对违反法律、法规、本议事规则或者业主大会决议、业主委员竞选承诺的，按本议事规则相关规定进行处理。

（二）监督利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。

（三）监督物业服务合同的履行。

（四）提议召开临时业主大会会议。

（五）向业主大会会议提出提案。

（六）列席业主委员会会议和楼栋长会议。

（七）业主大会授予的其他职权。

第二十九条  监督委员会成员共 9名（其中丰收路以南住宅区7名，丰收路以北公寓2名），其中：主任1名，委员8名，主任由全体委员的三分之二以上多数选举产生和罢免。候补委员2名（其中丰收路以南住宅区1名，丰收路以北公寓1名），按得票多少排队轮候，监督委员缺额时，按顺序替补。

监督委员会每届任期 4 年，连选可以连任。

监督委员会的每名委员具有同等表决权。

第三十条  监督委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规、规章。 

（二）具有完全民事行为能力。

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务。

（四）身体健康，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织能力和管理经验。

（五）能保证必要的工作时间。

（六）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业中任职。

（七）有较强法律意识，办事客观公正，敢于坚持原则。

第三十一条  参加监督委员竞选，应作如下承诺：

如果当选业主委员，我将做到：公正无私，恪守成信，服从分配，认真履职，积极工作，遵纪守法，严格遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》，模范履行业主义务。任职期间不接受为本小区服务的物业公司的任何金钱、物质报酬和馈赠；不接受业主大会规定以外的任何报酬；不利用职务便利，为自己、亲属或朋友违规谋取不正当利益。如发生以下行为，我将主动辞职或经监督委员会确认后丧失（终止）业主委员资格：

1、违反法律法规或《业主大会议事规则》、《管理规约》，侵犯小区业主合法权益或不履行业主义务，造成不良影响。

2、利用职务便利，为自己、亲属或朋友违规谋取不正当利益。

3、未经业主大会决定，擅自使用业主共有部分经营收益为自己或他人发放钱、物，或者发生其他擅自处置经营收益的行为。

4、接受为本小区服务的物业公司或其关联单位的钱、物。

5、接受为本小区提供施工或其他服务的单位或人员的钱、物。

6、不履行业主委员职责。

7、本人或直系亲属在为本小区服务的物业公司任职。

8、其他不适合继续担任业主委员的情况。

认可并签署竞选承诺是获得参选人资格的前提。

第三十二条  监督委员会工作规则

（一）监督委员会主任负责全面工作。　

（二）监督委员会会议由主任负责召集，主任因故不能履行职责，可以委托一名监督委员召集。监督委员会会议应当有过百分之八十的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意；所作决定，除需要暂时保密的以外，应当及时向业主公告。

（三）监督委员会除列席业主委员会、楼栋长会议外，应当每月召开一次全体会议。如有重要紧急事项，可召开临时会议。每次会议到会人员、研究内容、表决情况应有专人记录，表决情况记录应由表决人签名；会议记录本由记录人专人保管。

（四）监督委员会作出重要决定，应进行认真调研，广泛听取业主意见，必要时可聘请专家论证。

（五）监督委员会应当制定四年（任期）工作规划、年度和半年工作计划，在每半年、年终和期限届满前，应当进行工作总结，并向全体业主书面报告。

（六）监督委员会应当建立值班制度，公布接访电话，每周至少一天由值班人员负责接待业主投诉、来访，重要事项记录在案并向主任报告。

（七）对小区公共收益和支出每半年检查一次账目并向全体业主公告。必要时可聘请审计机构对小区业主共公共收益收入和支出进行审计。

（八）监督业主委员会按照业主大会的决定组织选择新的物业公司的招标以及通过招标或其他公开、透明、竞争的方式选择为小区工程施工或提供其他服务的单位或合作对象。

（九）监督委员会应当建立档案管理制度，重要档案由专人管理。

（十）监督委员会应当带头遵纪守法，严格执行业主大会决议，遵守小区管理规约。加强物业管理法规和小区管理规约的宣传，对违反小区管理规约、不履行业主义务的业主，配合配合业主委员会进行劝阻。

（十一）与业主委员会一道，对物业公司履行物业服务合同进行监督。如物业公司发生违反合同约定、降低服务质量、不作为、乱作为、侵犯业主合法权益等行为的，支持和督促业主委员会及时向物业公司提出交涉，要求其改正；如造成业主损失的，要求其赔偿损失，代表业主主张权利，直至诉诸法律。

（十二）监督委员会的工作应做到公开透明，充分利用先进的科技手段，最大程度地确保全体业主的知情权，并努力创造条件，让尽可能多的业主参与到小区的建设管理中来。

第三十三条  对业主委员会违规的处置

（一）业主委员会有下列情形之一的，监督委员会应出具书面限期整改意见并给予合理的整改期限；到期不整改的，可报经区房产主管部门和街道办事处，召开业主大会进行改选：

1、违反法律法规、《业主大会议事规则》、《管理规约》，严重侵犯业主合法权益的。

2、严重不履行职责，基本处于瘫痪状态的。

3、超过一个月不通知监督委员会列席业主委员会相关会议、不向全体业主报告业委会工作情况、超过半年不公布小区公共收益和支出的。

（二）处置程序

1、收集业主委员会违规的充分证据；

2、召开监督委员会会议并作出决定，所作决定须经全体成员三分之二以上同意。

3、将决定书面通告业主委员会并向全体业主公告。

4、如召开业主大会，按照相关程序申报。

第三十四条  对业主委员违反竞选承诺的处置

（一）业主委员违反竞选承诺，有下列情形之一的，监督委员会应出具书面限期整改意见，收到整改意见的业主委员可以书面申辩；到期既不申辩也不整改的，按照其本人承诺，确认终止其业主委员资格：

1、违反法律法规或《业主大会议事规则》、《管理规约》，侵犯小区业主合法权益或不履行业主义务，造成不良影响。

2、利用职务便利，为自己、亲属或朋友违规谋取不正当利益。

3、未经业主大会决定，擅自使用业主共有部分经营收益为自己或他人发放钱、物，或者发生其他擅自处置经营收益的行为。

4、接受为本小区服务的物业公司或其关联单位的钱、物。

5、接受为本小区提供施工或其他服务的单位或人员的钱、物。

6、不履行业主委员职责。

7、本人或直系亲属在为本小区服务的物业公司任职。

8、其他不适合继续担任业主委员的情况。

（二）处置程序

1、收集业主委员违规的充分证据。

2、征求业主委员会的意见。

3、召开监督委员会会议研究决定，并经全体成员三分之二以上同意。

4、决定终止业主委员资格的，书面通报业主委员会并向全体业主公告。

第三十五条  对监督委员违反竞选承诺的处置

对监督委员违反竞选承诺的处置按照对业主委员违反竞选承诺的处置的程序和要求进行。

第三十六条  对楼栋长违规的处置

楼栋长出现不履行职责或因违反业主大会议事规则、业主规约等情况，不再适合担任楼栋长，经业主委员会或业主委员会主任提议，监督委员会查明情况属实的，确认终止其楼栋长资格。

楼栋长资格终止后，应在其所在楼栋微信群进行公告，并由业主委员会组织重新选举。

第三十七条  监督委员会会议实行一人一票的表决制度，会议作出一般决议必须经全体委员过半数同意通过。
    监督委员会表决实行记名表决方式，有关议案经会议讨论表决后，当即宣布表决结果。

第三十八条  监督委员会会议应有记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员有权要求在记录上对其在会议上的发言作出某种说明性记载。监督委员会会议记录由监督委员会指定专人保存。

第三十九条 监督委员会成员资格终止按照本规则第二十五条有关业主委员会成员资格终止的规定执行。

第五章   楼栋长

第四十条  楼栋长是本楼栋群的业主代表，由业主大会筹备组或上届业主委员会组织选举。楼栋长履行以下职责：

（一）参与组织本楼栋群业主采用书面征求意见形式参加业主大会并投票表决。

（二）通过楼栋微信群发布业主大会、业主委员会、监督委员会的有关公告、公示、通知等事项；收集业主的意见、建议，向业主大会、业主委员会或监督委员会报告。

（三）监督业主委员会、监督委员会履行职责。

（四）督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约。

（五）协调本楼栋群业主之间、业主与物业服务企业之间关系。

（六）配合物业公司做好本楼栋群的消防、卫生管理。

（七）宣传物业管理法律、法规及相关政策。

（八）业主委员会、监督委员会不作为、乱作为、侵犯业主合法权益的，十名以上楼栋长在分别征得本楼栋群过半数业主同意的情况下，可以联名提议召开临时业主大会；如业主委员会、监督委员会不主持召集，可在征集同意业主签名并报街办审核后直接主持召开业主大会。

（九）业主委员会、监督委员会布置的其他工作。

第四十一条  楼栋长名额与任期

每个楼栋群一名楼栋长。楼栋群由业主委员会划分。

楼栋长任期四年，连选可以连任。楼栋长与业主委员、监督委员同时换届。

第四十二条  楼栋长的缺额补选

楼栋长缺额时，由业主委员会及时组织补选。补选楼栋长的任期为本届楼栋长的剩余任期。

第四十三条  楼栋长应具备的条件

楼栋长应当是本楼栋群的业主（与业主同住的业主的配偶、父母、成年子女经经业主书面授权可以参选楼栋长），并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力。

（二）遵守国家有关法律、法规。

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务。

（四）身体健康，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有执行能力。

（五）能保证必要的工作时间。

（六）本人、配偶、父母或成年子女未在本物业管理区域的物业服务企业中任职。

第六章   印章管理

第四十四条  业主委员会持备案证明到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。

第四十五条  业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：

（一）业主大会印章、业主委员会印章应当分开由非主任委员专人保管。

（二）业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用。

（三）业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名并经业主委员会主任同意后方可使用。

违反上述规定使用印章的，用印无效。造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。

印章保管人违反本规定的，发现后应及时更换保管人。

第四十六条  印章保管人应妥善保管印章，防止印章丢失或他人盗用。应建立印章使用登记档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、盖章人等。

印章保管人因保管不善，造成印章丢失或被他人盗用以及违规使用印章的，应承担相应责任；问题发现后，应及时更换印章保管人。

第四十七条  业主大会、业主委员会遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

               第七章   选举办法

第四十八条 业主委员会、监督委员会、楼栋长的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会或者上届业主委员会到期后没有及时选举，处于空缺状态的情况下（以下统称“没有上届业委会”），由业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

第四十九条 业主委员会、监督委员会由业主大会选举产生，每届任期四年，同时选举，连选可以连任。

第五十条 没有上届业委会，为了召开业主大会，选举业主委员会、监督委员会，可由街道办事处、社区居委会和业主组成筹备组，负责业主大会的筹备工作。筹备组中业主成员不少于70%，筹备组长由街道办事处指定人员担任。筹备组产生办法由街道办事处在小区公示。

第五十一条 筹备组成立后，其成员名单由街道办事处在小区公告15日。

第五十二条  筹备组应当履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，统计业主投票权数；

（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（六）拟定业主委员会选举办法；

（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第五十三条 按本选举办法选举产生业主委员会、监督委员会、楼栋长后，筹备组自动解散。

第五十四条  业主大会采用书面征求意见的形式召开。书面征求意见书、表决票或选举票应采取有效方式送达业主。表决票或选举票送达即为参加业主大会，即参与表决或选举；表决票或选举票送达后，未反馈意见的，视为同意已表决或选举多数票。

第五十五条 补充表决或选举方式：如未在本小区居住或长期驻外的业主，筹备组可以在确认业主身份后进行短信、电话录音等方式收集表决或投票意见。

第五十六条  默认表决(选举)：业主大会未参与投票的业主，其相应投票权计入已表决(选举)的多数票。

第五十七条 业主委员会、监督委员会实行差额选举，差额率20%。

第五十八条 业主委员会、监督委员会、楼栋长的候选人通过下列方式产生：

（一）业主自荐或五名以上业主联名推荐；

（二）业主大会筹备组推荐；

（三）街道（乡镇）或者社区（村）党组织推荐。

街道、社区党组织应当加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励业主中中共党代表、人大代表、政协委员和中共党员参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中中共党员比例。

业主委员会、监督委员会候选人产生后应将候选人名单和候选人报名表在小区公示7日以上；公示没有异议或异议不成立的，由街道办事处和社区居委会进行公告。楼栋长候选人只需在本楼栋群公示姓名等基本信息7日。

第五十九条 业主委员会、监督委员会和楼栋长选举，由筹备组或上一届业主委员会主持。

第六十条 业主委员会、监督委员会、楼栋长选举，一律采用实名投票的方法，每户业主只能投一票。业主对于候选人可以投赞成票、反对票或弃权票，也可以另选其他业主。

第六十一条 投票方式

业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。

首次业主大会会议的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。

业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居（村）民委员会代表参与现场监督。

线上业主大会表决平台应当具备实名认证、表决信息存储、核验查票等功能。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会会议的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并提供免费查阅服务。

对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会等应当入户提供帮助。

第六十二条　每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。

第六十三条  包含默认表决票在内的赞成票数超过总人数的一半，选举有效。业主委员会采取差额选举办法，差额人数不超过20%。依据得票数顺序产生当选人。

第六十四条 楼栋长由筹备组或上届业主委员会在业主委员会、监督委员会选举之前组织本楼栋群的业主进行选举。如有两名以上候选人，选举投票应有本楼栋群过半数业主参加，以得票最多的候选人初步当选并在本楼栋群公示7日，如果没有异议或经审查异议不成立，则该得票最多的候选人正式当选；如果只有一名候选人，不需要组织投票，直接公示该候选人，如果没有异议或异议经审查不成立，该候选人自然当选。

第六十五条 业主委员会、监督委员会候选人如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次组织楼栋长进行投票，以得票多的当选；楼栋长候选人遇票数相等的，组织第二次投票。

第六十六条 选举结果按相关规定进行公告，所有选票应当保留备查，微信投票保留电子档案。

第六十七条 业主委员会成立时，上届业主委员会或业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

第六十八条　新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作；拒不交接的，依法追究相关人员的法律责任。

第六十九条  业主委员会选举产生后，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

　  第七十条　本办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人。

第七十一条 本办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规向抵触，按国家法律、法规执行。

第八章  附  则

第七十二条  与业主共同在本小区居住的亲属及承租人等物业使用人可以受业主委托参加业主大会，行使被选举权以外的各项业主权利。

第七十三条  本议事规则修改稿需经2024年业主大会会议讨论并表决通过后生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。

附件：

1、业主委员报名表。

2、监督委员报名表。

3、楼栋长报名表。

注：本规则草案以南昌市住房保障和房产管理局2016年发布的《南昌市业主大会议事规则（示范文本）》为基础，参考杭州市的示范文本制订