玉河明珠小区规约(草案)
（2024年1月19日筹备组会议讨论并决议通过草案并于2024年2月18日按徐家坊街办审核要求修改）

第一条 为维护本物业区域内全体业主的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全合理使用，营造文明和谐的生活工作环境，根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》等有关法律法规，结合本小区实际，制定本规约。

第二条 本物业的基本情况

（一）物业名称：南昌市青云谱区玉河明珠小区

（二）坐落位置：解放西路49号

（三）住宅房屋套数： 3562 套；其中住宅 2680套，公寓880 套。

（四）物业类型：住宅公寓。

（五）物业管理区域：

东至:南昌车站至青云谱铁路线。

南至：玉带河。

西至：平安家园小区。

北至：解放西路。

第三条 本规约由业主大会会议通过，对本物业区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第四条 业主转让或出租物业时，应将本规约向受让人或承租人明示、并应将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知对方遵守本规约。

第五条 业主应积极参加业主大会，并对业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作给予必要的配合。

第六条 业主对下列部分享有共有和共管理的权利：

（一）公共场所，包括道路、绿地、休憩、空余地、公共走廊、连廊、公共楼梯间、天台等；

（二）公用设施，包括电梯、排水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；

（三）物业服务用房；

（四)其他，包括公共建筑物的承重结构、主体结构等。

第七条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电，供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第八条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律，法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意，并报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第九条 业主依法行使物业专有部分权利和共有部分权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益和业主的共同利益。

第十条 业主装饰装修物业时应遵守以下约定:

（一）应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。同时向相关行政主管部门进行装饰装修报备；

（二）应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所；

（三）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，本物业管理区域的装饰装修施工时间为上午8:00至12:00，下午14:00至18:00，其他时间不得施工（其他时间包括但不限于：周未、节假日、中高考期间）。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；

（四）业主应遵守装饰装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应的责任；

（五）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（六）按规定可以安装，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。

第十一条 物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在社区居民委员会、业主委员会有关人员到现场见证下进入物业内部应急维修，维修所需的费用由责任人承担。

第十二条 因维修养护物业确需进入相关业主专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十三条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意（直接利害关系人为多数并出现意见分歧，此时应遵循少数服从多数原则），并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。

第十四条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十五条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定，损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。

第十六条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主需要。

第十七条 物业区城内的车辆行驶和停放，应遵守本物业区域的车辆行驶和停放规则。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第十八条 本物业区域内禁止下列行为:

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）破坏或者擅自改变墙体外观；

（三）在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点或者乱扔垃圾、堆放杂物、高空抛物；

（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写，刻画；

（七）超过规定标准排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

物业服务企业发现上述行为时，应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。

第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得影响其他业主及物业使用人的正常休息与生活；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；

（三）应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。

第二十条 业主应当按规定交纳专项维修资金，资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续筹。

第二十一条 本物业区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第  （一）  种方式分担；

（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；

（二）业主大会决定；

第二十二条 业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支。经费筹集、管理、使用的办法由业主大会决定。

业主委员会工作经费收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

第二十三条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十四条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

根据物业管理法律、法规和本规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（二）以告知、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

1、向有关管理机关投诉、报案，并配合相关采取行动；

2、依法向人民法院提起诉讼。

第二十五条 业主大会和业主委员会、对违反本规约规定的行为，有权依照法律、法规以及本规约、要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条 其他补充条款

（一）业主应按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。

（二）业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。

（三）业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。

（五）业主、物业使用人应自觉遵守本规约，违反规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。

第二十七条  业主不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：

1.担任业主委员会委员、监督委员会委员、楼栋长的权利；

2.共有部分经营收益分配权。

第二十八条 本规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主并报辖区街道办事处、社区居民委员会、区物业主管部门备案。

第二十九条  本规约经业主大会会议讨论并表决通过。

注：以南昌市住房保障和房产管理局2010年发布的《管理规约》（示范文本）为基础，参考杭州市的示范文本制订。